سرآغاز مقابله با شهرفروشی با اجرای مصوبه تعدیل عوارض ساخت و ساز

به گزارش گروه اجتماعی برنا؛ عوارض ساختمانی در تهران پایین تر از بسیاری از کلانشهرهاست؛ به این معنی که در برخی از شهرها میزان عوارض 4 تا 6 درصد از قیمت آپارتمان است، اما در تهران این رقم تا پیش از تصویب لایحه تعدیل عوارض ساخت و ساز حدود یک درصد و پس از آن به 1.7 درصد افزایش پیدا کرد

ثبات نرخ عوارض ساخت و ساز از سال 93 تا 98 در کلانشهر تهران در حالی بود که به گواه آمارهای معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران در همین بازه زمانی قیمت آپارتمان در پایتخت 250 درصد و تورم عمومی 70 درصد رشد داشت. 

طبیعی است در شرایطی که دخل و خرج با هم نمی خواند، مدیریت شهری رو به اقداماتی بیاورد که عایدی آن چیزی جز از بین رفتن محیط زیست و به طور کلی فضاهای عمومی شهر نباشد؛ مصداق بارز این امر هم از بین رفتن 140 هکتار از باغات تهران در قالب مصوبه «برج باغ» است. تراکم فروشی و چشم پوشی از خطای بساز و بفروش ها هم از دیگر روش های درآمدزایی البته از نوع غیرپایدار است.

در یک سال و نیم گذشته تلاش برای تغییر رویه حاکم ابتدا با لغو مصوبه برج باغ ها و پس از آن با تصویب لایحه «تعدیل عوارض ساخت و ساز» کلید خورد تا میان درآمد و هزینه شهر تا اندازه ای تعادل ایجاد شود.  

البته، مصوبه اخیر با توجه به شرایط سخت اقتصادی کشور و به تبع آن مردم تدوین شد به طوری که در گام نخست بنا به پیشنهاد و تصویب شورای شهر نرخ عوارض به میزان 2.5 درصد قیمت آپارتمان افزایش پیدا کرد، اما در نهایت بعد از ارائه لایحه تعدیل، نرخ عوارض ساخت و ساز به میزان 1.7 درصد قیمت آپارتمان در شورای شهر تهران تصویب شد.  

به دنبال درآمدزایی بودیم عوارض عجیب و غریب به مردم تحمیل می کردیم

اما در نظر گرفتن شرایط شهروندان تنها به این مورد ختم نمی شود، به گفته معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران در قالب این مصوبه واحدهای مستقر در بافت فرسوده همچنان از پرداخت عوارض مستثنا هستند و نرخ عوارض به طور میانگین میان شمال و جنوب شهر متفاوت است.  

عبدالرضا گلپایگانی، معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران در گفت و گو با خبرنگار شهرنوشت، با اشاره به نحوه محاسبه اخذ عوارض می گوید: «شهر تهران را بر اساس ویژگی‌ها به 10 دهک تبدیل کردیم و در مناطقی مانند شمال شهر که ارزش ذاتی منجر به این شده است که قیمت‌ها بالاتر باشد، قرار شد عوارض بیشتری اخذ کنیم. درواقع، در مناطقی که ارزش ذاتی دارند عوارض را تا 120 درصد افزایش دادیم و آنجا که بافت ناکارآمد است و می‌خواهیم ساخت‌وساز با خلق کیفیت انجام شود، عوارض تا 50 درصد افزایش پیدا کرد؛ این یعنی یک تفاوت 2.4 درصدی.»

وی هدف از اجرای این طرح را تشویق سرمایه گذاران به ساخت و ساز در مناطق کم برخوردار دانست تا به واسطه این امر، کیفیت این محدوده ها ارتقا یابد. ضمن اینکه قرار است، بخش قابل توجهی از درآمدهای حاصل از اجرای این مصوبه به ایجاد زیرساخت در بافت فرسوده اختصاص پیدا کند.  

معاون شهردار تهران اما در پاسخ به این سوال که گفته می شود، اصرار شهرداری برای تصویب و اجرای این مصوبه صرفاً کسب درآمد است، می گوید: «واقعاً این‌گونه نیست. اگر ما دنبال درآمدزایی بودیم 10 دهک را دسته‌بندی نمی کردیم و در مناطق کم‌برخوردار قیمت عوارض را آن قدر با احتیاط بالا نمی بردیم. ما اگر صرفاً به دنبال تأمین درآمد بودیم می‌توانستیم از محل همین عوارض قیمت‌های عجیب و غریب را به مردم تحمیل کنیم ولی به دنبال این بودیم که به سمت رونق تولید برویم.»   

گلپایگانی یادآوری می کند که باید واقع بین باشیم و بپذیریم در شرایطی که هزینه نگهداشت شهر نسبت به سال گذشته حداقل 40 درصد افزایش پیدا کرده است، دیگر نمی توان هزینه‌ها را ثابت نگه داشت.

وی در پاسخ به این سوال که چه تضمینی وجود دارد تا با اجرای این مصوبه قیمت مسکن در تهران افزاش پیدا نکند، می گوید: «افزایش قیمت ساختمان در تهران به بسیاری از پارامتر‌های اقتصادی بر می‌گردد. وقتی سایر بازارها و کارهای اقتصادی در کشور کساد می‌شوند حجم زیادی از پول وارد ساختمان‌سازی می‌شود و در نتیجه بازار ساختمان‌سازی تحت تأثیر قرار می گیرد. بنابراین، اگر رونق در بخش های دیگر که رقیب صنعت ساختمان‌سازی هستند بالا باشد تورم قیمت ساختمان متفاوت می شود.»  

به عبارت بهتر، افزایش 0.7 درصدی عوارض ساخت و ساز به تنهایی نمی تواند موجب افزاش بازار مسکن شود چراکه به طور کلی، قیمت مسکن تابعی از شرایط اقتصادی حاکم بر کشور است و عوارض ساخت و ساز نقش بسیار کوچکی در این میان بازی می کند.

اما و اگرهای مصوبه تعدیل عوارض ساخت و ساز  

اجرای مصوبه تعدیل عوارض ساخت و ساز از ابتدا هم از سوی برخی با اما و اگر رو به رو بود، یکی از این اماها احتمال مقاومت بخشی از جامعه هدف این مصوبه به ویژه سازندگان کلان است.

پیروز حناچی، شهردار تهران اما پیشتر در گفت و گو با شهرنوشت به این موضوع پاسخ داد. وی با تاکید بر اینکه شهرداری تهران به هیچ عنوان از اجرای مصوبه کوتاه نمی آید و بر اجرای این مهم تاکید دارد، گفت: برای شهر و اداره آن رقم عوارض پایین‌تر از آن چه مصوب شده به صرفه نیست. در واقع، اگر مصوبه را اجرا نکنیم، گویی حقی را از مردم گرفتیم و به افرادی معدود داده ایم که اقدامات انتفاعی محدود انجام می‌دهند؛ این اتفاق اصلاً به نفع شهر نیست.»

شهردار تهران معتقد است که اجرای این مصوبه به معنای افزایش درآمدهای پایدار و به تبع آن رسیدگی و خدمات دهی بیشتر به شهروندان به ویژه در بافت های ناکارآمد و فرسوده است: «به طور قطع، از درآمد حاصل از افزایش عوارض در راستای ارائه سرویس و خدماتی همچون توسعه مترو، احداث پارک، آسفالت معابر و ... در تمام شهر و بافت فرسوده استفاده می شود.»

به عقیده حناچی زمانی که می‌خواهیم محدوده ای نوسازی شود می توانیم هزینه‌ها را پایین بیاوریم، در مقابل در مناطقی که جمعیت اشباع شده و به سقف جمعیتی طرح جامع نزدیک شده ایم می توانیم با تنظیم عوارض به هدف خود که کیفیت بخشی به مناطق کمتر برخوردار است، برسیم. اگر چنین اتفاقی بیفتد به طور طبیعی سرمایه به بخش‌هایی می‌رود که هنوز ظرفیت برای ساخت‌وساز دارند. این مناطق، مناطقی هستند که پیش از این در آن ها سرمایه گذاری نشده است. سرمایه هم به همین شکل به قسمت‌هایی می‌رود که تاکنون نرفته است.  

موفقیت مصوبه تعدیل عوارض ساخت و ساز در گرو همکاری قانون گذار و مجری است

درآمد شهرداری تهران از اجرای مصوبه تعدیل عوارض ساخت و ساز چیست؟ این سوالی است که تاکنون پاسخ مشخصی به آن داده نشده است، اما به نظر آلبرت بغازیان استاد اقتصاد دانشگاه تهران برای جواب دادن به این سوال بیش از آن که اعلام رقم دقیق مهم باشد، نفس ورود قانونی شهرداری با پشتوانه شورا به این موضوع اهمیت دارد: «ترس از شرایط سخت اقتصادی و تاثیر آن بر زندگی مردم در تمامی این سال ها موجب شد تا بسیاری از مسئولان به شکل قانونی از افزایش عوارض یا هر هزینه ای که باید از سوی مردم پرداخت شود، پرهیز کنند و به جای آن به شکل غیرمستقیم هزینه هایی را به مردم تحمیل کنند که در هیچ قانونی به آن اشاره نشده است. هر زمان که این روش ها هم جواب نداد رو به شهرفروشی بیاورند.»

به عقیده این استاد دانشگاه تغییر رویه قبل و تلاش برای افزایش قانونی عوارض همزمان با لغو مصوبه هایی که با از بین بردن شهر برای شهرداری درآمدزایی می کند، می تواند اتفاق مثبت و مهمی باشد، به این شرط که قانون گذار و مجری همزمان در مقابل مقاومت هایی که ممکن است با اجرای مصوبه اتفاق بیفتد، بایستند.

تخمین زده می شود با اجرای مصوبه تعدیل عوارض ساخت و ساز سالیانه حدود 4 هزار میلیارد تومان به میزان درآمدهای پایدار شهرداری تهران اضافه شود، شاید این رقم در کل بودجه حدود 19 هزار میلیارد تومانی شهرداری تهران چندان چشمگیر نباشد، اما به معنای افزایش قانونی درآمد شهرداری بدون تغییر قیمت بازار مسکن و البته با هدف رونق در مناطق کم برخوردار است.