اصرار مجلس بر بخشی از اصلاحات طرح ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

به گزارش برنا، نمایندگان در جلسه علنی امروز (چهار‌شنبه، 26 آبان ماه) مجلس شورای اسلامی با اصلاحات طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول موافقت کردند.

مواد اصلاحی طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول به شرح زیر است:

همچنین نمایندگان بر مصوبه خود در متن اولیه ماده 1 و تبصره یک ماده یک طرح مذکور ضمن اصلاح عبارتی، اصرار کردند که بر اساس آن این ماده برای تصمیم گیری به مجمع تشخیص مصلحت نظام ارسال می شود.

بر اساس ماده مذکور؛ شش‌ماه پس از راه‌اندازی سامانه موضوع ماده (10) این قانون، هر معامله‌ای که موضوع یا نتیجه آن‌ انتقال مالکیت یا انتقال حق انتفاع یا انتقال حق ارتفاق اموال غیرمنقول ثبت شده باشد و وقف و نیز انعقاد عقد رهن درخصوص آنها و انعقاد عقود مفید انتقال منافع اموال مذکور برای مدت بیش از دوسال و هر نوع پیش فروش ساختمان اعم از اینکه به صورت سهمی از کل عرصه و یا اعیان باشد و تعهد به انجام کلیه اعمال حقوقی مذکور، باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد. معاملاتی که به ثبت نرسیده، باطل است و در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد و فقط کسی مالک ملک شناخته می‌شود که در دفتر املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور که از این پس در این قانون «سازمان» نامیده می‌شود، ملک به نام او به ثبت رسیده یا از مالک رسمی به ارث برده باشد.

تبصره 1- حکم این ماده شامل اموال غیرمنقول در جریان ثبت و مجهول‌المالک و نیز فسخ و اقاله و هرگونه تعهد یک‌جانبه نسبت به معاملات مذکور در این ماده و همچنین تقسیم عرصه و اعیان نیز می‌‌شود.

تبصره3- مرجع صدور گواهی حصر وراثت مکلف است، پس از صدور گواهی، یک نسخه از گواهی مذکور را به صورت آنی در سامانه  ثبت الکترونیک اسناد جهت درج در دفتر الکترونیک املاک درج نماید.

ماده3 طرح مذکور جهت تأمین نظر شورای نگهبان به شرح زیر اصلاح شد: دلالان معاملات املاک (اعم از مشاوران املاک و بنگاههای معاملات ملکی) مکلفند پس از مذاکره مقدماتی، نسبت به درج پیش‌نویس قرارداد (که صرفاً پس از ثبت در دفتر اسناد رسمی واجد آثار حقوقی است) در سامانه‌ الکترونیک ثبت اسناد اقدام و پیش نویس مذکور را جهت تنظیم سند رسمی به دفاتر اسناد رسمی منعکس نمایند. این امر مانع مراجعه مستقیم مردم به دفاتر اسناد رسمی نیست. چگونگی اتصال به سامانه مذکور و ارتباط دلالان معاملات املاک، مشاوران املاک و بنگاههای معاملات ملکی با دفاتر اسناد رسمی و تقسیم اسناد بین دفاتر مذکور به موجب آیین‌نامه‌ای است که ظرف سه‌ماه از تاریخ لازم‌الاجراءشدن این قانون توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با همکاری وزارتخانه‌های صنعت، معدن و تجارت و راه و شهرسازی تهیه می‌شود و به تصویب رئیس قوه قضائیه می‌رسد.

تبصره1- تعرفه دلالان معاملات املاک اعم از مشاوران املاک و بنگاههای معاملات ملکی باید ظرف سه ماه پس از تاریخ لازم‌الاجراء شدن این قانون به پیشنهاد مشترک سازمان، وزارتخانه‌های دادگستری، راه و شهرسازی و صنعت معدن و تجارت و تصویب هیأت وزیران تعیین شود:
1- تعرفه براساس ضریبی از ارزش معاملاتی املاک موضوع ماده(64) قانون مالیاتهای مستقیم اصلاحی مصوب 27/11/1380 تعیین شود.
2- میانگین سالانه حجم پیش‌نویس قراردادهای به ثبت رسیده موضوع این ماده در هر منطقه جغرافیایی بر تعیین تعرفه به صورت پلکانی نزولی اثرگذار باشد.
3- مبلغ سقف تعرفه دریافتی در هر معامله تعیین شود.
در هرحال قیمت روز مورد معامله در تعیین میزان تعرفه اثرگذار نخواهد بود و دریافت هر مبلغی حتی با توافق طرفین معامله یا هریک از آنها تحت هر عنوان از جمله حق‌التحریر یا حق‌الزحمه درج پیش‌نویس قرارداد در سامانه موضوع این ماده ممنوع است و متخلف با حکم شعب سازمان تعزیرات حکومتی به جزای نقدی معادل سه برابر مبلغ دریافتی محکوم می‌شود.
تبصره 2- سازمان مکلف است ظرف یکسال از لازم‌الاجراء شدن این قانون، امکان دسترسی دلالان معاملات املاک و عموم مردم به سامانه ثبت الکترونیک اسناد را به منظور انجام استعلامات مربوط و ثبت اعمال حقوقی موضوع ماده (1) این قانون، فقط در قالب قراردادهای یکسان و نمونه (بدون امکان کاهش یا افزایش شروط قراردادی) در مورد املاک دارای سند رسمی فراهم کند.

همچنین نمایندگان بر مصوبه خود در ماده 9 طرح مذکور، اصرار کردند که بر اساس آن این ماده برای تصمیم گیری به مجمع تشخیص مصلحت نظام ارسال می شود.

بر اساس ماده 9 طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول: هر یک از قضات یا مأموران دولتی یا عمومی که به مفاد اسناد رسمی از جمله موضوع ماده(1) این قانون ترتیب اثر ندهند، به یکی از مجازات‌های درجه شش موضوع ماده(19) قانون مجازات اسلامی محکوم می‌شوند و چنانچه در اثر تخلف مأموران یا قضات به دارندگان یا ذی‌نفعان اسناد رسمی خسارتی وارد شود، متخلف با رعایت قواعد ضمان قهری مسؤول جبران خسارات وارده به زیان دیده است.

نمایندگان با اصلاح عبارتی بند 4-1 ماده 10 و اصرار بر مصوبه قبلی کمیسیون درباره ماده مذکور به شرح زیر موافقت کردند:

سازمان مکلف است با استفاده از بودجه و امکانات موجود خود، ظرف یک‌سال از تاریخ ابلاغ این قانون، سامانه‌ای را جهت ثبت ادعاهای راجع به مالکیت عین و حق انتفاع و حق ارتفاق اموال غیرمنقول و مستندات مربوط به آن که قبل از راه اندازی سامانه مذکور ایجاد شده و فاقد سند رسمی هستند، ایجاد نماید. مدعیان مذکور مکلفند ظرف دوسال از تاریخ راه‌اندازی سامانه نسبت به درج مستندات و ادعاهای خود در سامانه مذکور و ظرف دوسال از تاریخ درج در سامانه، حسب مورد نسبت به تنظیم سند رسمی یا طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یا دعوای مرتبط در مراجع قضائی یا طی مراحل قانونی لازم به منظور اخذ سند رسمی مالکیت اقدام و مدرک مربوط را در سامانه درج نمایند. پس از اقدام متقاضی، مراجع قانونی مربوط مکلفند اقدامات انجام شده توسط متقاضی و نتیجه آن را در سامانه موضوع این ماده درج نمایند.در صورت انقضای مواعد فوق‌الذکر و عدم اقدام مدعیان و دارندگان اسناد مذکور، ادعاها و اسناد تنظیمی فاقد اعتبار قانونی است.

نمایندگان در ادامه با اصلاح تبصره های 2  و 3 ماده 10 طرح مذکور موافقت کردند که عبارت است از:

تبصره 2- سازمان مکلف است در صورتی که در خصوص یک مال غیرمنقول ادعایی در سامانه موضوع این ماده  درج شده باشد، مشروط به انجام اقدامات مذکور در این ماده توسط مدعی در مهلت مقرر، وجود ادعای مذکور را در پاسخ استعلام ثبتی برای انتقال رسمی مالکیت آن مال غیرمنقول منعکس کند و به طرفین تفهیم نماید و در سند رسمی مالکیت درج نماید. ثبت ادعا مانع از انتقال مالکیت توسط دارنده سند رسمی نیست. چنانچه ادعای مذکور راجع به سهم مشاعی از مال غیرمنقول باشد، حکم این تبصره صرفاً در انتقال رسمی آن سهم مشاعی توسط دارنده سند رسمی قابل اجراء است و مدعی مالکیت سهم مشاعی مکلف است نام آخرین مالک دارای سند رسمی را نیز در سامانه اعلام نماید.

تبصره 3- چنانچه درخصوص یک مال غیرمنقول ادعایی در سامانه موضوع این ماده درج شده باشد، سازمان مکلف است، درصورت انجام اقدامات مذکور در این ماده توسط مدعی در مهلت مقرر، تا زمان تعیین تکلیف ادعا، امکان انتقال رسمی حقوق متصوره را برای مدعی فراهم سازد. سردفتر مکلف است، حسب مورد، وجود ادعا یا سند معارض و امکان ابطال سند رسمی انتقال را به  انتقال گیرنده قرارداد تفهیم و در سند انتقال درج نماید.

همچنین نمایندگان بر مصوبه خود در تبصره 4 ماده 10 طرح مذکور، اصرار کردند که بر اساس آن این ماده برای تصمیم گیری به مجمع تشخیص مصلحت نظام ارسال می شود.

تبصره 4- رسیدگی به ادعا‌های ثبت شده در سامانه که حسب مورد مشمول قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی مصوب  20/  9/ 1390 یا مشمول بند (2) ماده (1) قانون الحاق موادی به قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مصوب  2/  12/ 1388 هستند، به استثنای موارد مذکور در تبصره (5) این ماده، بر اساس قانون مذکور صورت گرفته و پس از انقضای مواعد مذکور در این ماده، تقاضای جدید توسط هیأت‌های حل اختلاف موضوع قانون مذکور پذیرفته نمی‌شود و درخواست‌ها و اسناد ارائه شده فاقد اعتبار قانونی است.

نمایندگان با حذف تبصره 8 در خصوص صدور سند مالکیت شش دانگ برای اراضی کشاورزی که به استناد تصاویر ماهواره‌ای یا عکس‌های هوایی در قالب قطعاتی مشخص و مورد بهره‌برداری قرار گرفتند، موافقت کردند.

همچنین تبصره 9 ماده 10 به شرح زیر اصلاح شد؛ چنانچه در سامانه موضوع این ماده در رابطه با واحدی از یک آپارتمان، ادعای مالکیت درج شده و یکی از کمیسیون‌های موضوع مواد (99) و (100) قانون شهرداری‌ مصوب 11/4/1334 با اصلاحات و الحاقات بعدی در خصوص آن، رأی به أخذ جریمه صادر یا رأی مذکور به دلیل عدم پرداخت جریمه منجر به صدور رأی تخریب بنا شده باشد؛ حسب مورد، شهرداری‌ها، بخشداری‌ها و دهیاری‌ها مکلفند گواهی پایان کار ساختمان را صادر نمایند ولیکن میزان و علت جریمه قسمت مشترک و جریمه‌های قسمت‌های اختصاصی باید در گواهی پایان کار ذکر شود. سازمان موظف است در سند مالکیت تفکیکی هر واحد، میزان و علت جریمه قسمت‌های اختصاصی و همچنین قسمت‌های مشترک به نسبت مساحت اختصاصی را ذکر نماید. در این صورت، تنظیم سند انتقال مالکیت به غیر، صرفاً در صورت پرداخت جریمه ذکر شده در هر سند به قیمت تعدیل شده مطابق نرخ شاخص سالانه بانک مرکزی امکانپذیر است. صدور سند مالکیت مانع از اجرای رأی صادره از کمیسیون‌های مذکور و اعمال قوانین و مقررات مرتبط با شهرداری‌ها نمی‌باشد. اگر أخذ گواهی پایان‌کار برای آن آپارتمان منوط به انجام اقدامات و اصلاحاتی غیر از پرداخت جریمه باشد، سازمان مکلف است سند مالکیت هر واحد را صرفاً درصورت انجام اقدامات و اصلاحات مربوط به قسمت اختصاصی آن واحد و پرداخت سهم واحد مذکور از هزینه انجام اقدامات و اصلاحات مربوط به قسمت‌های مشترک صادر نماید. نحوه تعیین و وصول هزینه و انجام اقدامات و اصلاحات قسمت‌های مشترک به موجب آیین‌نامه ای است که با همکاری وزراتخانه‌های کشور و راه و شهرسازی و بنیاد مسکن انقلاب اسلامی تهیه می‌شود و به تصویب هیأت وزیران می‌رسد. در صورتی که یک واحد ساختمانی دارای حکم قلع ‌و قمع کامل باشد، صدور سند مالکیت برای آن واحد ممنوع است و صرفاٌ باید نام متصرف قانونی آن واحد، در اختیار سازمان قرار گیرد.

تبصره 10 و 11 ماده 10 نیز جهت تأمین نظر شورای نگهبان به این صورت اصلاح شد: آیین‌نامه اجرائی این ماده و تبصره‌های (1)، (2)، (3)، (4) و (8) این ماده ظرف سه‌ماه پس از لازم‌الاجراء شدن این قانون توسط سازمان تهیه می‌شود و به تصویب رئیس قوه قضائیه می‌رسد و آیین‌نامه‌های اجرائی تبصره‌های (5)، (6) و (9) این ماده ظرف سه‌ماه پس از لازم‌الاجراء شدن این قانون توسط سازمان با همکاری وزارتخانه‌های راه و شهرسازی و جهاد کشاورزی و بنیاد مسکن انقلاب اسلامی تهیه می‌شود و به تصویب هیأت وزیران می‌رسد.

تبصره 11- چنانچه در خصوص یک مال غیرمنقول در سامانه موضوع این ماده ادعایی درج شده باشد و آن ادعا نزد مرجع صالح اثبات شده باشد، صدور سند مالکیت برای آن مال غیرمنقول بدون تسویه بدهی‌های مرتبط با آن مال غیرمنقول به نهادهای عمومی و دولتی از قبیل بدهی‌های موضوع بند (ج) ماده (1) قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی مصوب  24/  05/ 1385 با اصلاحات و الحاقات بعدی و تبصره ماده (74) قانون شهرداری مصوب  11/  04/ 1334 با اصلاحات و الحاقات بعدی، بلامانع است. تنظیم سند انتقال مالکیت به غیر، صرفاً پس از تسویه بدهی‌های مذکور امکان‌پذیر است. بستانکار حق دریافت خسارت تأخیر تأدیه تا روز وصول بدهی براساس شاخص قیمتی بانک مرکزی را دارد.

ماده 13 طرح مذکور نیز به شرح زیر اصلاح شد: در صورتی‌که معامله رسمیِ انجام‌شده ابطال شود، شخصی که بطلان مستند به او باشد، با رعایت قواعد ضمان قهری مسؤول جبران خسارات وارده به زیان دیده است. سازمان موظف است در صورت تقاضای طرفین معاملات موضوع ماده(1) این قانون با أخذ حق بیمه از طرفین معامله نقل و انتقال مالکیت، مسؤولیت موضوع این ماده را نزد یکی از شرکتهای بیمه، بیمه نماید.
این امر، با رعایت قواعد ضمان قهری مانع مراجعه‌ حسب مورد شرکت بیمه یا زیان دیده به شخصی که بطلان مستند به او است، نمی‌باشد. نحوه‌ تعیین حق بیمه با پیشنهاد مشترک سازمان و بیمه‌ مرکزی جمهوری اسلامی ایران به تصویب هیأت وزیران می‌رسد.

در ماده 14 مصوب جهت تأمین نظر شورای نگهبان آمده است: سازمان مکلف است برای املاکی که دستور نقشه آن شامل تعداد طبقات، سطح اشغال و تعداد واحدهای هر طبقه توسط مراجع قانونی صادر‌کننده پروانه ساختمانی صادر شده است، امکان تنظیم سند رسمی تقسیم‌نامه بین مالکان را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد فراهم سازد و برای هر واحد آن دستور نقشه، شناسه یکتا تخصیص دهد. تنظیم سند رسمی اعمال حقوقی موضوع ماده (1) این قانون صرفاً با استفاده از شناسه یکتای مذکور امکانپذیر است.

سازمان مکلف است در صورت انقضای مهلت اتمام عملیات ساختمانی مندرج در پروانه ساختمانی، مراتب انقضای مهلت مذکور را به منتقلٌ الیه در استعلام ثبتی اطلاع دهد. صدور سند مالکیت تفکیکی برای این واحدها منوط به ابطال شناسه‌های یکتای مذکور خواهد بود.

تبصره1- هر قرارداد با هر عنوانی که به موجب آن مالک رسمی زمین با شخص دیگری مبادرت به مشارکت در ساخت نماید، یا هر قراردادی که به موجب آن شخصی در برابر دیگری متعهد به ساخت و تحویل واحد ساختمانی مشخص گردد و نیز هر نوع انتقال حقوق و تعهدات ناشی از قراردادهای مذکور، پیش‌فروش ساختمان محسوب می‌شود.

تبصره2- مراجع صادر کننده پروانه ساختمانی مکلفند دستور نقشه موضوع این ماده را که شامل تعداد طبقات، سطح اشغال مجاز و تعداد واحدهای هر طبقه است به تقاضای مالک و با رعایت قوانین و مقررات شهرسازی صادر کنند.

تبصره3- سازمان مکلف است، ظرف مدت شش ماه از تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قانون دسترسی ثبت آنی دستور نقشه، پروانه ساختمانی و گواهی پایان‌ کار عملیات ساختمانی را برای مراجع قانونی صادر‌کننده پروانه ساختمانی، در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ایجاد نماید. پس از ایجاد دسترسی مذکور، صرفاً دستور نقشه، پروانه یا گواهی‌پایان کاری که از مراجع قانونی صادر‌کننده پروانه ساختمانی در سامانه الکترونیک اسناد ثبت شده است، در صدور اسناد مالکیت قابل استناد است

 تبصره 4- آیین نامه اجرائی این ماده توسط سازمان با همکاری وزارتخانه‌های کشور و راه و شهرسازی تهیه می‌شود و پس از تأیید رئیس قوه قضائیه به تصویب هیأت وزیران می‌رسد.

ماده 15 این طرح با موافقت نمایندگان و با توجه به تصویب طرح تسهیل صدور مجوزهای کسب و کار جهت تأمین نظر شورای نگهبان حذف شد.

مصوبه اصلاحی ماده 16 طرح مذکور به شرح زیر است:  از تاریخ لازم‌الاجراءشدن این قانون، ماده (187) قانون مالیات‌های مستقیم مصوب 3/12/1366 با اصلاحات و الحاقات بعدی، ماده (73) قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 26/12/1310 با اصلاحات و الحاقات بعدی و ماده (62) قانون احکام دائمی برنامه‌های توسعه کشور مصوب 10/11/1395 با اصلاحات و الحاقات بعدی نسخ و عبارت و اصلاحات زیر در قانون پیش فروش ساختمان مصوب  12/  10/ 1389 با اصلاحات بعدی انجام می‌شود:

1- بند(3) ماده(2) به شرح زیر اصلاح می‌شود:

«3- متن پروانه ساختمانی صادر شده از مراجع ذی‌صلاح در صورت صدور، راجع به موضوع معامله به عنوان پیوست قرارداد»

2-از بند(4) ماده(2) عبارت «و شناسنامه فنی هر واحد» و بند(10) ماده(2) و از بند (11) ماده (2) عبارت «و (20)» و بندهای(2) و (4) ماده (4) و تبصره آن و  از ماده(14) عبارت «با کسب نظر هیأت داوری مندرج در ماده (20) این قانون» و مواد (20) و (21) و از ماده (23) عبارت «یا بدون أخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی» حذف می‌شود.» اصلاح می‌شود.